【松山市版】相続手続きを円滑にするために生前対策した事例

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

M様は、市外のマンションでご家族とともに暮らしており、お子様の学費などでお母様を支えられるほどの金銭的な備えはありません。
お母様が老人ホームに入所されることになった場合は、ご実家の売却益を利用したく、お母様自身もお子様に迷惑をかけたくないとのことから同意見されています。

M様は不動産に関して全く知識がないため、売却に関して基本的なことから相談したいと思い、インターネットでご実家のある松山市の不動産会社を探しました。

• 地域密着型で松山市の不動産市場に精通しており、売却実績が豊富である
• 売却に関するアドバイスやサポートが手厚い

という点に惹かれた不動産会社へ相談することにしました。

M様には「家族信託」で解決することができます。

1．「家族信託」の仕組み

家族信託とは、被相続人が認知症などで意思能力が喪失する前に、信頼できる家族に資産などの管理・処分を任せる制度です。

認知症が悪化する前に、お母様から「家族信託」の同意を得てM様が受託者となることで、お母様の財産を管理できるようになります。
将来的にお母様の認知症が重症化してしまったとしても、家族信託であればご家族による実家の売却が可能です。

【家族信託の仕組み】

「委託者」は財産の管理を「受託者」に任せます。
財産から利益が発生した場合は「受益者」が受け取る仕組みとなっています。
ご実家を売却された場合は受益者であるお母様の利益となり、その財産を受託者であるM様が管理することになります。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

F様ご夫婦には、2人のお子様がいらっしゃいます。
お子様たちは現在、県外にお住まいでそれぞれご家庭を築き、持ち家があるためF様ご夫妻がお住まいの住宅を利用する予定はありません。

そのため、お子様たちの負担にならないよう相続財産を現金だけの状態にしておこうとご自宅の売却のお考えです。
また、売却後にご夫婦で住む家も探したいので不動産会社に相談することを決めました。

松山市内の不動産会社をいくつかまわり、その中で

• じっくりと話を聞いてくれた
• 自分たちに合う提案をしてくれた

不動産会社に相談することにしました。

F様ご夫婦は、ご自宅を売却後、賃貸物件に転居することをお考えでしたが、引越時の手間などをご心配されていたため、自宅を売却した後もそのまま住み続けることができる「リースバック」という方法をご提案しました。

1．リースバックとは

リースバックとは所有している不動産を売却し、売却後に買主（主に不動産会社）と賃貸借契約を締結することで、売却前と同じ不動産に住み続けることが可能な取引方法です。

リースバックを利用するメリットとしては、以下のことが挙げられます。

売却後も自宅に住み続けられる

住み慣れたご自宅に売却後も住み続けることができ、ご近所にも知られずに手続き可能です。

家を所有するコストが軽減する

固定資産税や都市計画税といった税金、家財に生じた損害の修繕費用は買い取った事業者が負担するため、移住者のコストが軽減されます。

不動産を短期間で現金化できる

リースバックでは不動産会社などの専門業者が直接買主となるため、短期間で現金化することが可能です。

引っ越しなどの手間を考えると、売却しても住む場所を変えずにそのまま生活できる点が大きな魅力です。
また、事前に不動産を現金化しておくことは、相続に関するトラブルを避ける有効な手段ともいえます。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

T様は数年前にご結婚され、現在は大阪府のマンションにお住まいのため、お父様の所有するご実家に転居する予定はありません。
入院中のお父様のお見舞いに行き、今後のことを話し合った際にその旨を伝えたところ、お父様は自身が生きているうちに身辺整理をしておきたいとのことで、生前にご実家を売却するという結論に至りました。
入院中で動けないお父様に代わりT様が不動産会社に相談することになりました。

T様は「不動産」「相続」ともに詳しくなかったため、ご実家のある松山市の相続に詳しい不動産をインターネットで探し、

• 相続に関する専門サイトがあり、相続問題に積極的に対応している
• サイトの中に「寄り添う気持ちで迅速に解決いたします！」という言葉があり、お父様の希望に沿った解決法が見つかりそう

といった点から、相談する不動産会社を決めました。

T様からご事情を伺うと、お父様の持病は悪化する一方で早めの対応が必要です。
そのため、お父様から「生前贈与」によってご実家を譲り受ける方法を提案しました。

1．「生前贈与」で実家を相続する

生前贈与とは、被相続人が死亡する前に他者へ財産を分け与える行為です。

「生前贈与」を選択すると、相続時に受け取る財産が減って相続税が軽減される可能性がありますが「贈与税」がかかります。
ただし、一定の条件を満たせば「贈与税」を軽減することも可能です。

「贈与税」を軽減する制度は大きく分けて「相続時精算課税制度」「暦年課税制度」の2つに分けられます。
まず、「相続時精算課税制度」とは、2,500万円までであれば贈与税を納めずに贈与をうけることができる制度です。

参照：一般社団法人 全国銀行協会｜「相続時精算課税制度」っていったいどんな制度？

もう一方の「暦年課税制度」とは1月1日から同年の12月31日までに贈与された財産の合計額が110万円を超えない限り贈与税がかからない制度です。

T様の場合、ご実家の評価額は900万円だったので「相続時精算課税制度」が適用範囲内になります。
そのため、T様は「相続時精算課税制度」を利用することにしました。