コンテンツ [非表示]
1.松山市にお住まいのK様が、
「松山市で相続した土地を、駐車場にして有効活用した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 松山市道後今市 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 面積 | 50㎡ | 築年数 | ― |
| 査定価格 | 950万円 | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
松山市にお住まいの50代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、松山市で土地を相続する事になりました。せっかく残してもらった土地なので売却はせず、あまり手間をかけない方法で有効活用したいと思っています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した土地を、手間をかけずに有効活用したい。
K様は相続した土地を、資産として残すため売却せずに有効活用したいとお考えです。
ですがあまり手間はかけたくないというのが本音で、一番ご自身に合った活用の仕方で悩んでいます。
相談する不動産屋さんの探し方・選び方
K様は土地活用の方法を相談できる不動産屋さんを探すことにしました。
インターネットでお店を検索し、市内にあり近場で行きやすいところを探しました。
ホームページを見る際、
- あらゆる不動産の悩みに対応しているという謳い文句がある
- 自宅の近くにお店がある
という２点から相談するお店を決めました。
K様の「トラブル・課題」の解決方法
1．土地の活用方法について
松山市では、売却以外の土地の活用方法は主に以下のようなものがあります。
- アパート経営をする
- 民泊経営をする
- 駐車場経営をする
- 戸建て賃貸経営をする
- サービス付き高齢者住宅を経営する
K様は、この中でも初期費用や管理手間のかからない「駐車場経営」に興味を持ちました。
ここでは駐車場経営のメリット・デメリットを見ていきます。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
駐車場経営は、どんな土地でも立地さえよければ初期費用も少なくはじめられる活用方法になります。
しかし固定資産税の減税対象にならないため、税金の負担は賃貸経営に比べると大きくなります。
K様の相続した物件は観光地である道後エリアでしたので、コインパーキングの需要があるのではないかと提案させていただきました。
2．「結果」
K様は紹介した大手コインパーキングの業者に相談、一括借り上げしてもらい、全てお任せでしばらく駐車場経営をしていく事になりました。
今後売却や他の活用方法を考えたときには相談にいらっしゃるとのことでした。
2.松山市にお住まいのA様が､
｢松山市の相続した実家を建て直し､アパート経営を始めた事例｣
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 松山市清水町 | 種別 | アパート |
|---|---|---|---|
| 面積 | 130㎡ | 築年数 | ― |
| 賃料 | 6.3万円 | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
松山市にお住まいの50代のお客様です。
お母様からご実家である築60年の一戸建てを相続したため、取り壊して新たに建物を建て賃貸経営したいと思っています。
解決したいトラブル・課題
課題
築60年の実家を相続した。手間がかかっても長期的な収益が得られるように賃貸アパートの経営を考えている。
A様はご実家を相続しましたが築60年と古く、状態が良くありませんでした。
相続した後は何らかの活用がしたいと前から思っていて、手間がかかっても取り壊して新たに建物を建てアパート経営ができないかとお考えです。
相談する不動産屋さんの探し方・選び方
A様は不動産活用に関する相談を気軽にできるお店を探して、インターネットで検索をしました。
その際物件のある松山市だと相談しやすいと思い、松山市にある3社に絞りこみました。
その中でも、ホームページで
- 「地域密着」とあり親身になってくれそう
- 工務店との連携を取っていて話が早そう
であるお店が気になったので問い合わせることに決めました。
A様の「トラブル・課題」の解決方法
アパート経営で重要なのは立地とどの層に向けて建てるかです。
S様の相続した清水町は、松山大学に近く、学生の需要が一定見込める立地でありましたので、学生向けのアパート経営に向いている土地だと言えます。
1．更地にする
S様は、まずは築古の一戸建てを解体し、更地にすることから始めなくてはなりません。
木造の建物の解体費用はおおよそ3～5万円/坪となっています。
S様の建物は約40坪でしたので、3×40=120万円が解体費用としてかかる計算になります。
次に、アパート経営にかかる費用を見ていきます。
2．アパート経営をスタートさせる
アパート経営にかかる初期費用は、以下になります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 種類 | 費用項目 | かかる費用 |
|---|---|---|
| 建築に必要な費用 | アパートの建築費用 | 木造アパートで40万円～/坪 |
| 各種費用 | 印紙代 | 約1000～6万円 |
| 水道分担金 | 100～500万円 | |
| 各種保険料 | 30～50万円 | |
| 税金や手続きの費用 | 不動産取得税 | 固定資産税評価額×3～4％（税率） |
| 固定資産税、都市計画税 | 2階建てであれば3か月分 | |
| 抵当権設定登録費用 | 債権金額×0.4% | |
| 新築建物登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4% | |
| 登記費用 | ||
| 入居者募集に必要な費用 | 家賃保証型ではない場合 | 賃料の1ヵ月～3ヵ月 |
A様が木造の2階建てアパートにかかった費用は、建築費3,400万円にその他諸経費をあわせて3,700万円でした。
相続財産を頭金としてアパートローンを組み資金を調達しました。
3．「結果」
立地が良くターゲット（学生）に合わせた内装にしたこともあり、募集段階から入居者で埋まり、A様は無事にアパート経営をスタートさせることができました。
親からの資産を大切に活用した事例となります。
3.松山市にお住まいのS様が、
「松山市でマンションを相続し、売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 松山市土居田町 | 種別 | マンション 3LDK |
|---|---|---|---|
| 面積 | 83㎡ | 築年数 | 25年 |
| 成約価格 | 2,100万円 | その他 | 駐車場あり |
相談にいらしたお客様のプロフィール
松山市にお住まいの60代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、マンションを相続することになりました。面倒な手続きなどをはじめ売却まで頑張って終わらせたいと思っています。
解決したいトラブル・課題
課題
マンションを相続することになった。手続きなどを頑張って終わらせて売却したい。
S様は面倒な手続きなどを自力でなんとか終わらせ、相続したマンションを売却してしまいたいとお考えです。
相談する不動産屋さんの探し方・選び方
自力で頑張りたいS様は、相続から売却までの相談ができる不動産屋さんを選ぶことにしました。
スマホで「松山市 相続 不動産」と検索をかけ、出てきたお店のページを見比べました。
その際
- 「相続、登記の相談可能」という謳い文句があって頼りになりそう
- 業界20年とあって売却の力になってくれそう
な不動産屋さんが一番自分に合っていると思い、お願いすることに決めました。
S様の「トラブル・課題」の解決方法
不動産売却をするまでには、相続登記を終えなくてはなりません。
S様は相続登記までは紹介した司法書士の方にサポートいただき完了させました。
ここではそれ以降の不動産売却の流れ、手続きについて説明していきます。
1．不動産売却の流れ
次に不動産の売却になります。
売却まではおおよそ半年程度かかり、確定申告は翌年に行います。
不動産売却の際に認識しておいた方が良いと思われる、「大まかな売却までの流れ」は以下になります。
- 1．不動産会社に査定を依頼
- 2．媒介契約を締結（ここまで約１～2週間）
- 3．売却活動開始
- 4．買主と売買契約締結（ここまで3～６ヵ月）
- 5．決済・引き渡し（ここまで４～７ヵ月）
- 6．確定申告（翌年に行う）
※不動産売却の流れを詳しく知りたい方はこちら：【松山市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル 基礎知識と手続きの流れとコツ
ここでは「4．買主と売買契約締結」を詳しく見ていきます。
売買契約を締結する流れは以下になります。
- 1．重要事項の説明
- 2．売買契約書への署名と押印
- 3．手付金を受け取る
売買契約を交わすことで不動産の取引が確定されます。
売主が売買契約に必要な書類は、
<家にある可能性が高いもの>
- 土地、建物登記済証
- 身分証明
- 固定資産税等納税通知書
- 実印
- 付帯設備表
- 物件状況等報告書
- 貼付印紙
- 権利書
<役所で取得可能なもの>
- 印鑑証明書（共有名義の場合、全員分）
- 建築確認通知書
- 建築協定書
<役所または民間で取得可能なもの>
- 検査済証
<法務局で取得可能なもの>
- 前面道路の登記簿謄本実測図
- 建築図面
になります。
S様はご自身で書類を揃えられ、無事に売買契約を交わすことができました。
２．「結果」
当店が全力でサポートさせていただき、S様は売却活動を3ヵ月で終えることとなりました。
専門家のアドバイスを聞くことが相続手続きや売却をスムーズに終えるコツとなります。