【松山市版】相続不動産に関する税の悩みを解決した事例

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

W様は千葉県に生活基盤があり、2人の妹様はすでにご結婚され県外で暮らしています。

W様は不動産や税金に関する知識もありません。
そこで相談できる不動産会社をインターネットで検索し、

• 松山市における不動産の相続や売却の実績が多い
• 税金の相談にも応じてもらえる
• メールでも問い合わせができる

といった点で魅力を感じた不動産会社へ、相談することにしました。

W様の一番の懸念点は「相続したご実家に関わるお金の話」でした。
維持をする場合はどのくらい税金がかかるのか、すぐに売却するべきなのかを知りたいとのことでしたので、丁寧にご説明をしました。

1．空き家にかかる税金

空き家状態であっても、固定資産税は課せられます。
またご実家が「市街化区域内」にある場合は、「都市計画税」も課せられる場合がありますが、現状では、愛媛県松山市は課税されていません。

W様のご実家は200㎡以下のため、各税金の計算式は以下になります。

課税標準額とは

固定資産税の計算基準となる不動産の価値のことを課税標準額と言います。
金額については、毎年4月頃に役所から送られる「固定資産税評価明細書」と共に届く「固定資産税納付のお知らせ」で確認できます。

住宅用地の特例とは

住宅用地の特例とは、空き家の固定資産税における特例措置のことです。
敷地面積が200㎡までは「1/6」、200㎡超になると「1/3」の軽減率です。
空き家を解体し更地にすると適用されなくなり、結果的に固定資産税が増加します。

また「空家等対策特別措置法」による「特定空き家」に指定された場合も、住宅用地の特例は適用されません。

さらに以下の場合には、固定資産税の負担が増えることもあります。

もし築年数が古く、建物の状態が悪い場合は該当してしまう可能性が高いので早めの対応が重要です。

W様には将来にも続く税負担を考慮して、ご実家の売却を提案しました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

T様のお父様は1年前に倒れてから寝たきり状態で、会話もおぼつかなかったそうです。
ご多忙なうえに離れて暮らしていたT様は税金滞納の事実を全く知りませんでした。
お父様の滞納金額は130万円ほどだったそうで、この状況で何をどうすればいいのか、実家を売却できるのか専門家に相談したいと考えられています。

T様は不動産の相続や売却に加え、税金についても相談できる不動産会社を探しました。
ご実家の松山市内を中心にインターネットで検索し、

• 不動産の相続や売却に関する実績が豊富
• 税金の相談にも対応している
• 松山市で地域に根差した営業をしている

といった点を条件として探し、相談したいと思える不動産会社を見つけました。

T様のお父様は税金を滞納されていることから、他に負債がある可能性もありましたが、調べた結果、他の金融機関などから借りているお金はないことが分かりました。

1．滞納している税金も「マイナスの財産」として相続される

相続財産として、不動産や株式、預貯金のような「プラスの財産」の他に、滞納している税金や借金などの「マイナスの財産」も含まれます。
相続する場合は、そのどちらの財産も引き継ぐことになります。

そのためT様が相続する場合、お父様が滞納していた130万円の税金を支払う義務も発生するのです。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

もし相続後の方が税負担等少ないのであれば、住み続けようと考えています。

H様は相続不動産の売却に関して詳しい不動産会社に相談したいと思い、

• 相続や税金に関する相談を受け付けている
• 相続不動産の売却を得意としている
• スタッフの丁寧な対応が期待できる

という条件にマッチする不動産会社をインターネットで検索し、相談することに決めました。

即現金化の必要がないのであれば、H様のケースでは「相続後」に売却した方が相続税を安く抑えられます。
そのために利用できる特例についてご説明しました。

1．「小規模宅地等の特例」を活用する

小規模宅地等の特例とは、330㎡までの宅地について一定要件を満たすことで不動産の評価額を最大80%まで下げられる制度のことです。

相続税は、「現金で相続」するより「不動産で相続」した方が節税効果は高くなりますが、相続時までご実家に住み続ければ小規模宅地等の特例を利用できる可能性があり、さらに節税が期待できます。

特例の主な要件は、以下です。

• 相続発生時に、亡くなった方が自宅として居住していた宅地であること
• 亡くなった方と同居していた親族が相続すること

H様は、すぐに引越しをしてしまうと特例を利用できなくなる可能性があります。

また今回はご実家を相続される前にお母様が老人ホームに入ることとなったため、被相続人であるお母様は以下の要件を満たしている必要があります。

• 要介護認定を受けている
• 老人福祉法等で認定された老人ホームに入居している

H様の場合では「小規模宅地等の特例」の要件を全て満たしていました。