【松山市版】相続した実家の売却方法を不動産会社に相談した事例

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

売れずに放置している間でも、毎年固定資産税がかかり続けている事もあり、そろそろ売って手放してしまいたいです。

現在売却を依頼しているのが神戸に支店のある大きな不動産会社だったので、目線を変えて実家に近い松山市の不動産会社をインターネットで調べました。

その中で、多忙な事もあるので松山市に直接出向くのが最低限で済むように、

• オンラインでも相談を受け付けている
• 松山市以外からでも気軽に相談を受け付けている

ことがホームページに明記されていた不動産会社に相談することにしました。

T様は「仲介契約」で既に売却を他の不動産会社に依頼していましたが、その時「一番高い売却予想額」を提示した不動産会社を選び、そのままにしていました。
もちろん高い価格で売りたい時はじっくり買い手が現れるのを待つのも良いのですが、実質放置期間が長いと様々なデメリットがあるので、そこを理解したうえで諸々条件を天秤にかけて「買取」も選択肢として検討いただく事になりました。

「買取」は「仲介」での売却よりも3～4割ほど価格が低くなるものの、すぐに手放す事ができるというメリットがあります。

1．相続した空き家を放置するリスク・デメリット

相続した空き家を放置するリスク・デメリットは大きく分けて4つあります。
これらのリスクは、放置期間が長い程高くなると言ってよいでしょう。

【物理的な劣化】
→建物の老朽化：定期的なメンテナンスや修理が行われない空き家は、劣化が進みやすくなり、将来的な修繕費用が高くなったり、「特定空き家」に指定されたりするリスクがあります。
→害虫・動物の侵入：空き家は害虫や野生動物の棲家となりやすく、建物の損傷や衛生問題を引き起こす可能性があります。

【経済的な損失】
→固定資産税の負担：空き家であっても固定資産税が課されるため、継続的な経済的負担が発生します。また、「特定空き家」の指定を受けた場合、固定資産税は最大で6倍になります。

【法的・社会的な問題】
→空き家条例による制約: 自治体によっては、空き家の所有者に対して管理義務を課しており、違反すると罰則が科される場合があります。
→近隣住民とのトラブル：放置された空き家は、見た目の悪化や犯罪の温床となることで、近隣住民との間にトラブルを生じさせることがあります。

参照：松山市住宅課「空き家等の適切な管理をお願いします（松山市の空き家対策）」

【セキュリティリスク】
→不法侵入や犯罪のリスク：空き家は不法侵入や窃盗、放火などの犯罪の対象となりやすく、所有者が法的な責任を問われることもあります。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

築61年と売れそうもない古い実家ですが、自身で利用する予定はないためうまく売却したいとお考えです。

E様はまず相続した実家がある松山市の不動産会社に相談することにしました。
その中で空き家や相続に関する記載のある会社をインターネットで検索し、複数社に問い合わせフォームから相談を行いました。
その中で、

• 対応が丁寧であったこと
• 売却の際に様々な工夫をしてくれそうであったこと

の2点を重視して不動産会社を選びました。

E様にはまず「空き家」の一般的な売却方法全般についてご説明しました。

1．空き家を売却する方法

空き家を売却する方法には「仲介」と「買取」の2種類の方法があり、仲介による売却はさらに細かく3種類に分類でき、それぞれ「メリット」「デメリット」があります。

「中古物件として売却」すれば解体費用がかからない上に、住宅用地の特例が適用されて固定資産税が安くなるというメリットもあります。
ただし、売却にあたってリフォームが必要な場合はその費用を負担する必要がありますし、「シロアリの被害や水漏れ」などの問題を買主に告知していなかった場合は、契約不適合責任に問われる場合もあります。

「古家付きの土地として売却する」場合も中古物件の場合と同様に解体費用がからず、住宅用地の特例が適用され固定資産税も安くなります。
また、あくまで売却の主体は土地であるためリフォームは不要で、シロアリ被害や水漏れ等を告知していなかったことによる契約不適合責任を問われることはありません。
ただし、購入者が建物を解体する必要があるため、更地にしてから売却するより買主が見つかりにくい可能性が考えられます。
加えて「土壌汚染や埋没物が見つかった」、「契約内容と土地の広さが違う」などといった土地に関する契約不適合責任は依然として問われる場合があります。

「更地にしてから売却する」場合、建築計画の自由度が高く幅広いニーズに対応できることから、買主が見つかりやすいというメリットがあります。

建物の状態を気にする必要がないためホームインスペクションの必要もなく、スムーズに取引が進行することも期待できます。
しかし、「解体費用と手間がかかる」こと、「住宅用地の特例が適用されなくなるため固定資産税が高くなる」ことがデメリットとして挙げられます。

「不動産会社に買取してもらう」場合、早期に現金化が可能です。
加えて物件を「現状のまま」で買取してもらうことが前提なため、不動産会社に虚偽の申告をするなどしない限りは契約不適合責任を問われることはありません。
しかし、不動産会社はリノベーションなどで付加価値を付けて再販することを前提で買い取るため、仲介での売却価格より３割～４割程度価格が低くなることがデメリットです。

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

放置期間が長かった事もあり、このままでは倒壊する可能性もある位に実家が劣化している事に加え、リフォームする資金等の余裕もない状況です。
手間もお金もかけずに空き家を処分したいとお考えです。

N様はインターネットで松山市の不動産会社を探しました。

その中で

• 相続した空き家の相談を受け付けていることがホームページに書かれていたこと
• 足を運びやすい場所にあったこと

事が明記されていて、全く不動産の知識がなくても気軽に相談できそうな感じがした不動産会社を選んで相談する事にしました。

N様のご実家は「建物」としての価値を出すのが難しい状態で、リフォームやアパート経営等の土地活用に資金をかける余裕もありませんでした。
また、価値のない「建物」があると売却の障害になる事も多く、「更地」にして売却するのが王道の手法ですが、その資金も節約したいとお考えだったので「補助金で更地にして売却する」という方法をご提示差し上げました。

1．空き家を更地にする際の相場と補助金

空き家を解体する際にかかる費用の相場は以下のとおりです。

【解体費用の目安】

N様のご実家は木造建築にあたり、おおよその解体費用は1坪あたり4万円～5万円です。
建物自体は２８坪程度の広さであったので、120万程度の解体費用が見込まれました。

しかし、N様のご実家は松山市が定める老朽危険空家に該当したため、「松山市老朽危険空家除却事業補助金」を利用可能でした。

参考：松山市役所住宅課「令和5年度 老朽危険空家除却事業」

※補助金を受けるための要件は厳しく、予算も定められています。すべての申請者に補助金が交付されるわけではないことに注意ください。