【2023年版 総合】松山市 不動産売却相場の動向分析と今後の需要予測

  • TOP
  • 【2023年版 総合】松山市 不動産売却相場の動向分析と今後の需要予測

【2023年版 総合】
松山市 不動産売却相場の動向分析と
今後の需要予測

【2023年版 総合】松山市  不動産売却相場の動向分析と今後の需要予測

  • TOP
  • 【2023年版 総合】松山市 不動産売却相場の動向分析と今後の需要予測

【2023年版 総合】
松山市 不動産売却相場の動向分析と
今後の需要予測

2021年~直近にかけての、松山市における不動産売却相場の動きを振り返りつつ、2023年はどこのどのような物件に需要がありそうかの予測もしています。

松山市 一戸建て(築古・中古)売却相場の
2021年から現在までの動向分析と2023年の需要予測

松山市 中古一戸建ての売却価格推移

【表 2021年から直近の一戸建ての平均売却価格推移(単位:万円/月)】

2021年度はこれくらいで売れました

仲介
2,407万円で売れました
買取
1,685万円で売れました

2022年度はこれくらいで売れました

仲介
2,368万円で売れました
買取
1,685万円で売れました

直近はこれくらいで売れています

仲介
2,103万円で売れました
買取
1,472万円で売れました

参照: 国土交通省 不動産情報ライブラリ

松山市で売れた一戸建て(築古・中古)の特徴を比較

松山市で売れた一戸建て(築古・中古)の特徴を、年次で比較します。

価格は下降傾向にあります。その理由として考えられるのは、坪単価の低い戸建てが多く売れたからだと思われます。
特に予讃線堀江駅に近い物件が住環境を重視するファミリーに人気がある傾向で、多く取引されました。

一方、市中心部では中古の戸建てがほぼ出回っていないので、売り手市場となっていて良い価格での売却が期待できます。

【松山市で売れた一戸建て(築古・中古)の特徴 年次推移】

売れる特徴 2022年 2021年
築年数(平均) 23.9年 21.9年
建物面積(平均) 133.54㎡ 126.56㎡
土地面積(平均) 183.74㎡ 167.42㎡
価格(平均) 2,368万円 2,407万円

参照:国土交通省 不動産情報ライブラリ

2023年度以降の一戸建て(築古・中古)需要予測

松山市は四国の中でも住みたい町ランキング上位に入る住みやすさが人気の街です。
加えて松山駅は新駅舎が来年完成予定で、松山市が進める「松山駅周辺土地区画整理事業」「JR松山駅・駅前広場計画」等とも相まって、大規模に再開発される見込みです。
よって今後一層中心部の物件はなかなか市場に出回らないことが予測されます。

従って、松山市中心部にアクセスが便利でありながら坪単価が安い地域の、中古一戸建てに人気が集まる傾向があります。
例えば、国道196号線が縦断し中心部への車でのアクセスが便利な堀江町とその周辺地域と、愛媛県道40号松山東部環状線と松山市道樽味溝辺線が走る東野は、今と変わらずファミリー層からの根強い人気に支えられる形で、比較的活発な取引が続くと見込まれます。

またその傾向とは別に、大型分譲地の「グリーンヒルズ湯の山」は落ち着いた環境を求める層に人気が高く、需要が高まっています。

松山市 中古マンション売却相場の
2021年から現在までの動向分析と2023年の需要予測

松山市 中古マンションの売却価格推移

【表 2021年~直近の中古マンションの平均売却価格推移(単位:万円/月 )】

2021年はこれくらいで売れました

仲介
1,921万円で売れました
買取
1,345万円で売れました

2022年はこれくらいで売れました

仲介
2,038万円で売れました
買取
1,427万円で売れました

直近はこれくらいで売れています

仲介
1,926万円で売れました
買取
1,348万円で売れました

参照:国土交通省 不動産情報ライブラリ

松山市で売れた中古マンションの特徴を比較

松山市で売れた中古マンションの特徴を、年次で比較します。
70㎡~80㎡代のマンションの人気が高く、価格は横ばい~上昇傾向にあります。
取引が多かったのは本町の物件で、国道196号線沿いの利便性の高さが人気です。

【松山市で売れた中古マンションの特徴 年次推移】

売れる特徴 2022年 2021年
築年数(平均) 20.5年 20.8年
面積(平均) 74.5㎡ 73.32㎡
価格(平均) 2,038万円 1,921万円

参照:国土交通省 不動産情報ライブラリ

2023年度の中古マンション需要予測

松山市のマンションは、松山市中心部から城西の松山空港にかけての、市中心部にアクセスの良い、自動車運転をしなくても生活のしやすい、利便性の良い地域に集中して建っています。
この利便性の良さを求めて、県内郊外地域に住む中~高年齢層が移住をしてきているという状況を背景に、今後中古マンション需要は徐々に盛り上がり、相場も上がってくる可能性が高いと考えられます。

加えて、中心部や味生エリアの70㎡代の中古マンションはファミリーに人気が高いため、引き合いが高いでしょう。

特に松山駅は新駅舎が来年完成予定で注目が高まっており、松山駅から徒歩圏内南堀瑞町の東京第一ホテル松山の跡地に新築分譲マンションが建設予定など、新築も含めたマンション市場全体の活発化が期待されています。

松山市 土地売却相場の
2021年から現在までの動向分析と2023年の需要予測

松山市 土地の売却価格推移

【表 2021年~直近の土地の平均売却価格推移(単位:万円/月 )】

2021年はこれくらいで売れました

仲介
1,437万円で売れました
買取
1,006万円で売れました

2022年はこれくらいで売れました

仲介
1,500万円で売れました
買取
1,050万円で売れました

直近はこれくらいで売れています

仲介
1,728万円で売れました
買取
1,210万円で売れました

参照:国土交通省 不動産情報ライブラリ

松山市で売れた土地の特徴を比較

松山市で売れた土地の特徴を、年次で比較します。
特に中心部の土地の価格が上昇しています。
中心エリアにほど近い南江戸など、中心エリアから松山空港周辺までの土地の需要が特に高めです。
また、土地・一戸建共に人気が高い地域が、暮らしやすさでファミリー層に人気の堀江町です。

【松山市で売れた土地の特徴 年次推移】

売れる特徴 2022年 2021年
広さ(平均) 207.90㎡ 203.35㎡
価格(平均) 1,500万円 1,437万円

参照:国土交通省 不動産情報ライブラリ

2023年度の土地需要予測

松山市の地価は中心エリアと郊外エリアで二極化しています。
中心エリアが上がっているのに対し、郊外エリアは軒並み下降傾向にあり、今後もその傾向は続くと思われます。

松山駅の新駅舎開設予定など、中心エリアは今後も需要が高く、さらには中心エリア内でも観光地である道後エリアは観光客が増加する見込みで需要が期待できます。
道後に近い東雲エリアは生活に便利な地域で、人口が増加しているため地価の上昇は続く見込みです。

郊外エリアでは、海に近い垣生エリアは高知市にある四国最大級のショッピングモールであるイオンモール高知に車で10分と利便性が高く公園も多いなどの理由から、子どもを持つ世帯やシニアからの引き合いが強いでしょう。

松山市の不動産市況に関連する
重要マクロデータの推移
・人口推移と人口増加率

松山市の不動産市況に関連する重要マクロデータの推移・人口推移と人口増加率

松山市の人口は増加を続けていましたが2015年、減少に転じました。これは少子高齢化の進行によるものです。令和4年12月現在の人口は505,304人となっています。自然動態(出生・死亡者数)、社会動態(転入・転出社数)はともに減少しています。

2005年から2015年の地域別の人口動態でみると、中心部エリアと城西エリアでは人口が増加している地域もありますが、それ以外の地域では人口は減少しています。

「東雲」「伊台」は珍しく、自然動態が減少している中、転入超過により人口は増加している地域となります。

人口減少に対する対策として、松山市では移住支援を行っていて、松山市に移住を検討している方に向けて松山の魅力をウェブサイトで発信したり、移住相談窓口を設置したりして移住者の獲得を狙っています。
更に「子育て世帯いらっしゃい事業補助金」で子育て世帯の移住も推し進め、人口減少を食い止めたい考えです。

人口が減少しているため、不動産の需要は減ることが予測されますが、人口が増加している中心部エリアにある物件や、郊外でも移住者に向けた物件は需要が高まるでしょう。

年齢構成について

平成27年の調査では年少人口(0~14歳)の比率は12.6%、生産年齢人口(15~64歳)の比率は58.9%、65歳以上人口の比率は25.0%、75歳以上人口の比率は12.0%で、65歳以上の老年人口が37.0%とかなり少子高齢化が進んでいます。

今後高齢者が増加するので各地区で相続不動産の増加が見込まれます。

加えて、自動車を運転できない高齢者にとって生活がしやすい交通の利便性の高い地域の需要が高まるでしょう。

世帯数について

松山市の人口は減少傾向にある中で、世帯数は核家族化の進行や単独世帯の増加によって増加傾向にあります。令和5年3月時点で244,085世帯になっています。

家族向けの大きなものより、利便性の良い単身者向けの物件の需要が高くなっていく予測です。

参考:松山市役所 文書法制課(統計担当) 松山市の人口動態(令和4年版)

参考:松山市役所 松山市推計人口推移

参考:松山市役所 松山市 松山市の現状及び将来見通しからの課題

参考:松山市役所 文書法制課(統計担当) 松山市統計ポータルサイト