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1.松山市にお住まいのS様が、「相続登記を
行い売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 松山市光洋台 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 面積 | 278.63㎡ | 成約価格 | 700万円 |
| 間取り | ― | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
S様は松山市にお住まいの50代のお客様で、ご兄弟はいらっしゃいません。
2年前にお母様が亡くなられて、土地を相続されました。名義変更を面倒でしておらず、土地も簡単な手入れのみで放置していました。
ただ、将来的なご近所トラブルや維持管理費の増加を心配されて、売却を検討されています。
解決したいトラブル・課題
課題
名義変更せずに放置していた土地を売却して、手放したい。
相続した当初は何かに活用できるかもと考えていたようですが、特に活用されませんでした。
放置していた土地は簡単に手入れをする程度でしたが労力がかかり、また固定資産税など維持していくだけでも金銭的な負担がかかることを懸念されています。
そのため、売却を検討されていますが、名義変更していなかったので売却ができません。
不動産会社の探し方・選び方
S様は友人に「おすすめの不動産会社」を紹介してもらいました。
依頼してよかった経験談を聞かせてもらい、特に
- 業歴20年以上で経験豊富だった
- 親身に相談にのってくれた
という話に惹かれて、相談することにしました。
S様の「トラブル・課題」の解決方法
物件の名義がご本人でないと売却はできません。
司法書士のサポートのもと相続登記を行っていただきますが、相続した際の名義変更の手続きである「相続登記」をしていないと、どのようなデメリットがあるのかをS様に説明いたしました。
1．「相続登記」をしなかった場合のデメリットについて
名義変更をしなかった場合、大きく分けて3つのデメリットが考えられます。
①所有権を明確にできない
不動産は登記しなければ、所有権を主張できません。
登記はご自身の権利を保護するための手続きで、登記することではじめて所有権を明確にできます。
②売却開始までに時間がかかる
基本的に、被相続人名義のまま土地を売却することはできません。
相続人が決まっていれば相続登記の手続きを行うだけですが、相続人が確定していないと遺産分割協議を行って、相続人を確定させる必要があります。
③相続トラブルが起きやすくなる
未登記不動産の所有者が亡くなった場合、さらに相続が発生し相続人の数も増加します。相続人の数が増えると、相続トラブルが起きやすくなります。
さらに令和6年（2024年）の4月1日より、相続登記は義務化されます。
不動産の相続が発生すると認知したときから3年以内に相続登記を行うことが必須となりました。
参照：法務省民事局｜所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し
2．「結果」
弊社が紹介した司法書士のサポートを受けて相続登記を終えたことにより土地の売却手続きを進めることができ、4か月後に買い手が見つかって売却も終えられました。
「トラブルもなく管理費がかさむ前に現金化もできた。よかった」とS様は大変喜ばれていました。
※不動産相続についてくわしくはこちら：【松山市版】不動産相続マニュアル 基礎知識と手続きの流れとコツ
2.松山市にお住まいのY様が、「認知症になった父親の
成年後見人になり売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 松山市新浜町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 71.2㎡ | 土地面積 | 93.5㎡ |
| 築年数 | 43年 | 成約価格 | 1,100万円 |
| 間取り | 3LDK | その他 | 駐車2台可能 |
相談にいらしたお客様のプロフィール
50代のお客様で、認知症のお父様と松山市内の実家に同居されています。
お父様の認知症が悪化したため施設への入所を検討しており、同時にご実家を売却してY様も引っ越しを考えています。
ただ、ご実家の名義人は認知症のお父様のままです。
解決したいトラブル・課題
課題
認知症の父親が施設に入るため、実家を売却したい。
しかし、実家の名義人が認知症の父親のため、売却するにはどのようにすればいいのか分からない。
お父様の施設入所のタイミングでご実家を売却しようと考えています。
認知症が進み、お父様はご自身で売却の手続きを行うことが難しい状況です。Y様もご実家に住む予定もないので売却を考えていますが、ご実家の名義はお父様のままなので、このままでは話が進みません。
不動産会社の探し方・選び方
お父様名義になっているご実家をどのように売却すればよいのか方法を知りたいと思い、Y様はインターネットで市内の不動産会社を調べました。
調べた中でもホームページで
- 相続など専門的な相談ができる
- 不動産の売却方法について色々な提案をしてくれそう
と感じた不動産会社を相談先に決められました。
Y様の「トラブル・課題」の解決方法
今回のように、被相続人が認知症などの精神疾患があって、代わりに任された人が不動産売却等を行う場合は「成年後見制度」を利用します。
1．「成年後見制度」とは
「成年後見制度」とは認知症などの精神疾患によって「自分では適切な判断が難しい」人の財産や生活を守るために定められている制度です。
成年後見人は、本人に代わって法律的な手続きや、財産管理等の公的手続きが行えるようになります。
成年後見制度には「法定後見」と「任意後見」の２つがあり、被後見人の意思決定能力の有無によって異なります。
【法定後見と任意後見の違い】
| 法定後見 | 任意後見 | |
|---|---|---|
| 判断力 | すでに意思決定能力が低下している | 意思決定能力が低下していない |
| 決定者 | 家庭裁判所の決定 | 本人が決定 |
Y様の場合、お父様は認知症をすでに発症されており意思決定能力が低下しています。
そのため、法定後見となり、家庭裁判所に申立てをしなければなりません。
2．「成年後見制度（法定後見）」利用までの流れ
法定後見での成年後見人が決まるまでの手続きは、以下の通りです。
①申立ての準備をする
「役場」や「地域包括支援センター」等の相談所で申立ての準備をします。
対象となる人物の状況や、成年後見人が必要である理由を詳しくまとめた説明書類や診断書を用意します。
②家庭裁判所への申立て
用意した書類と一緒に、対象者が住んでいる管轄内の家庭裁判所へ「成年後見制度開始」の審判申立てをします。
③審査と調査を踏まえた審判
家庭裁判所は預かった書類を見て、審査を行います。
また実際の精神状態や、環境、財産の状況も調査して、成年後見人が必要か、誰が適しているのかを判断します。
④成年後見人の決定
成年後見人の選任調査等によって、成年後見人が決定され制度が開始されます。
ここまでの流れが早ければ1～2か月、長くても4か月ほどで終了します。
3．結果
Y様の場合、約2か月でお父様の法定後見人に決まりました。
成年後見制度を利用したことで、売却手続きも順調に進み、約5か月で無事に不動産を売却することができました。
3.福岡市にお住まいのA様が、
「相続放棄して、相続人が売却をした事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 松山市天山 | 種別 | マンション |
|---|---|---|---|
| 専有建物面積 | 66.4㎡ | 築年数 | 42年 |
| 成約価格 | 1,400万円 | 間取り | 2LDK |
| その他 | ― | ― | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
福岡市にお住まいの40代のお客様です。
A様は妹様と2人姉妹です。お父様が亡くなられ遺言書の内容からマンションをA様姉妹で相続することになりました。
ですがA様は仕事が忙しく、売却手続きなどの時間がとれません。
そのため、マンションの相続放棄をして妹様へ権利を譲り、妹様の相続財産として売却してもらおうとお考えです。
手間や労力を妹様に負担してもらう分、遺産が分配されなくても問題ないと思われています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続放棄して妹様に相続権を譲りたい。妹様は売却をして現金化したい。
A様はすでに松山市から離れ、福岡市の一戸建てにご家族とお住まいです。
さらに仕事も忙しく、売却手続きの時間や管理の手間も面倒なので、相続権を妹様に譲りたいと考えています。
妹様は松山市内の一戸建てにお住まいなので、時間や手間がかかっても良いのでマンションを売却して現金化したいと望まれています。
ただ2人とも手続きが分からない状況です。
不動産会社の探し方・選び方
A様姉妹はまずインターネットで、松山市内にある不動産会社を調べました。
そしてホームページの中に
- 相続対策専門士の資格も保有
- 相続・登記・税金など専門的な相談も可能
と書かれていた不動産会社に相談をすることにしました。
A様の「トラブル・課題」の解決方法
まず相続放棄がどのような手順で進められるのかを詳しく解説します。
1．「相続放棄」について
相続放棄とは、「財産全ての相続」を放棄することです。
もし一部でも受け取る可能性がある場合は相続放棄ではなく、「限定承認」等になるためどのようなゴールを理想としているのか明確にしておくことが大切です。
具体的な手続きの流れは
1.遺言書を確認する
2.被相続人の財産を調べる
3.法定相続人を確定する
4.相続放棄申述書を作成し、家庭裁判所に提出する（3か月以内）
5.相続放棄申述受理通知書を受け取る
です。
相続放棄は関係する兄弟等の同意がなくても、進めることができますがトラブルに繋がりやすいので事前に相談しておくのがよいでしょう。
また相続放棄の取り消しは基本的にできません。
2．「結果」
A様姉妹は「A様が相続放棄をすること」で意見がまとまっていたため、相続放棄の手続きを進めました。
妹様が相続手続きを終わらせたあと、マンションの売却手続きを行いその後6か月で売却を終えることができました。
A様も妹様も理想とする結果になり、現金化もできて良かったとお喜びでした。