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1.松山市にお住まいのH様が、
「松山市で相続した一戸建てを、
売却するか保持するか親族間で協議した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 松山市新浜町 | 種別 | 一戸建て 3LDK |
|---|---|---|---|
| 面積 | 80㎡ | 築年数 | 44年 |
| 査定価格 | 1,080万円 | その他 | 駐車スペースあり |
相談にいらしたお客様のプロフィール
松山市にお住まいの50代のお客様です。
お母様が遺言書を残さないまま急逝され、空き家を兄弟で相続することになりました。
相続にあたり、売却するか保持したままにするか意見が合わず決定していません。
解決したいトラブル・課題
課題
一戸建てを相続する事になった。売却するか保持するか兄弟で意見が合わずに結論が出ない。
H様と弟様は別の場所に家族とお住まいで、相続する一戸建てを利用する予定がありません。
H様はお子様の進学のために現金が必要なので売却したいのですが、弟様は「親が残してくれた家だから」と売却に反対しています。
遺言書がなかったので、兄弟で話し合いをして遺産の分け方、処分の仕方を決めなければなりません。
相談する不動産屋さんの探し方・選び方
弟様の反対はありますが、H様は売却の相談がしたいと不動産屋さんを探すことにしました。
売却した時に入る現金が大体どれくらいか知りたかったので、インターネットで検索をしてホームページを見比べ、
無料査定をしている
ところに査定をお願いすることにしました。
H様の「トラブル・課題」の解決方法
遺言書がない場合、遺産の分け方は、遺産分割協議で決める必要があります。
１．遺産分割協議の行い方
遺産分割協議の行い方は以下になります。
１．相続人を特定する
遺産分割協議には全ての相続人が参加しなくてはならないため、相続人を確定させます
２．相続財産を調査する
相続財産を全て把握してから遺産分割協議に望む必要があります。
３．全ての相続人で話し合う
遺産分割協議で
- どの人が
- どの財産を
- どの程度相続するか
を話し合います。
４．遺産分割協議書を作成する
話し合いがまとまりましたら、遺産分割協議書に記します。
遺産分割協議書には全ての相続人の署名・押印が必要になります。
H様は相続人が弟様と2人のみで、相続財産は一戸建てと預貯金300万円でした。
弟様と遺産分割協議を重ね、なんとか説得し一戸建てを売却し現金を2人で分け合う※換価分割にすることで話をまとめることができました。預貯金は半分ずつ均等に分けることで合意しています。
※換価分割についてくわしくはこちら：【松山市版】不動産相続マニュアル 基礎知識と手続きの流れとコツ
２．「結果」
遺産分割協議書を作成し終えたH様は、一戸建てを売りに出し5ヶ月で買い手を見つけることができました。
分け合った現金をお子様の進学に充てられると、大変ほっとしていらっしゃいました。
2.松山市にお住まいのW様が、
「松山市の実家の相続に際して、
相続人の1人が住み続ける事を希望した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 松山市今在家 | 種別 | 一戸建て 4LDK |
|---|---|---|---|
| 面積 | 98㎡ | 築年数 | 30年 |
| 査定価格 | 2,280万円 | その他 | 駐車スペースあり |
相談にいらしたお客様のプロフィール
松山市にお住まいの40代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、姉妹で妹様とお母様が長年２人で暮らしていた一戸建てを相続することになりました。
W様は売却を考えましたが妹様が住み続けたいと言っています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続する実家を売却して現金にしたいが、長年暮らしてきた妹が住み続けることを希望している。
W様姉妹が相続することになった実家ですが、長年妹様はお母様とそこに暮らしていたため、そのまま住み続けることを希望しています。
しかしW様は売却して現金化したいとお考えで、上手く両者が妥協できる方法を探しています。
相談する不動産屋さんの探し方・選び方
相続で頼りになる不動産屋さんを見つけたいと思ったW様は、インターネットで探すことにしました。
その際、そのままうまく売却に繋げられたらいいと思いながらホームページを見ていると
- 相続に関する事例が多数あって経験が豊富そうで相談できそう
- 長年営業しているため売却実績が豊富で売却力がありそう
なお店を見つけ、色々話を聞いてみることにしました。
W様の「トラブル・課題」の解決方法
この様な場合、「代償分割」にすればW様の妹様は実家に住み続けることができ、W様は現金を受け取ることができます。
１．「代償分割」とは
代償分割とは不動産のように現物を割って分割できない遺産を、相続人の誰かが現物で取得し、その他の相続人にその分の分配金を現金で払うことを言います。
代償分割のメリット・デメリットは以下になります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
代償分割は公平な遺産の分配ができますが、実際の物件を相続する側が代償金を現金で払う力があるかどうかがポイントです。
また、代償分割でよくあるトラブルに、代償金の評価額で揉めることがあります。
評価額は代償金の額になるので、払う方は少ない評価額を、もらう方は多い評価額をと自分に有利なものを採用しようとしてしまうからです。
評価方法は以下のようなものがあります。
- 公示地価
- 実勢価格
- 相続税評価額（路線価方式）
- 固定資産税評価額
最終的に遺産分割協議で話し合って決めます。
W様はとにかく沢山お金が欲しいというわけではなく、現金が手にできればよいという姿勢だったので、この点で揉める事無く査定から出た実勢価格で代償金を計算し、妹様に提示しました。
２．「結果」
W様は妹様から査定金額2,280万円の半分、1,140万円を受け取ることで妹様が一戸建てを取得し住み続けることに合意しました。
3.松山市にお住まいのY様が、
「松山市で、築古で売りづらい空き家の扱いに困った事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 松山市宮田町 | 種別 | 一戸建て 2DK |
|---|---|---|---|
| 面積 | 50㎡ | 築年数 | 57年 |
| 成約価格 | 780万円 | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
松山市の60代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、築57年の古い空き家を相続しました。
できるなら売却したいとお考えですが状態があまりよくないので、どう扱ったらいいか困り果てています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した空き家をできるなら売却したいが、古く状態が良くない。そのままにしておくわけにもいかず扱いに困っている。
Y様はご自分の家にお住まいのため、相続した空き家に住む予定はありません。
そのままにしておけば維持費や固定資産税もかかってしまうため、古くて売りづらそうだけれど、なんとかできないかお困りです。
売却が可能ならしてしまいたいと考えています。
相談する不動産屋さんの探し方・選び方
不動産についての悩みだったので、Y様は専門家の意見を聞いてみようと不動産屋さんを探すことにしました。
インターネットで検索をし、いくつかのお店のホームページを見比べ、
- 「空き家の相談ができる」
と大きく表記があった不動産屋さんにお願いすることに決めました。
Y様の「トラブル・課題」の解決方法
１．築古の空き家を売る方法
ここでは、築年数が古い空き家の売り方について主な４つを説明します。
古民家として売りに出す
状態が良かったり、周辺の環境が良かったりするものであれば、そのまま売りにだしても一定のニーズがあると言えます。
更地にしてから売りに出す
解体費用がかかってしまいますが、更地にすることで新しく家を建てたい買い手からも注目されるようになるので、売りやすくなります。
リノベーションをして売りに出す
リノベーション費用がかかりますが、物件のウリを見極めてリノベーションを施すことで他の物件とも差別化することができ、注目を集めやすく、高く売れる可能性もあります。
空き家バンクに登録する
空き家バンクでは、不動産会社では登録できないような物件でも登録することが可能です。
Y様の物件は、宮田町駅徒歩圏内と利便性が高かったこともあり、軽いリノベーションを施せば売れそうでしたのでそのように提案いたしました。
2．「結果」
Y様の物件は古民家に興味のある若い夫婦の目に留まり、売却することができました。最低限でも、リノベーションを施していたことが決め手となりました。
物件の状況や立地によって売り方は変わります。売れないと思っている物件でも一度不動産屋さんに相談してみるのが良いでしょう。