【松山市版】相続不動産における問題を解決した事例

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

先祖代々の土地だったこともあり、売却して手放すことは考えていません。
S様は解体して駐車場にするなど他の活用方法も検討しましたが、一番いい活用方法を専門家から教えてもらいたいと思っています。

S様は相談する不動産会社を調べるために
インターネットで検索してみたところ、

• 松山市エリアの不動産取扱実績は年間100件以上である
• 業歴20年以上の不動産のプロで、宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスターの資格を保有している
• 地域の工務店や設計事務所との深いつながりもある

会社が目に留まり、相談することに決めました。

S様のご実家は、都市計画法における建蔽率がオーバーしている既存不適格物件でした。
お話を詳しく聞くと、アパート経営に興味があるとのことでしたので、実家を解体した後、現在の建築基準法での基準をクリアした新築アパートを建てて経営することを提案しました。

1．「既存不適格物件」とは

既存不適格物件とは、建築基準法や都市計画法などの各種法令に違反している建物のことです。

新築当時の法律の下では合法的に建てられていたため、違法建築物ではありませんが、現在の建築基準法などの法令には適していません。

現状のまま住み続けたり、クロスや設備を交換したりするなどの軽微なリフォームは可能ですが、カーポートや物置などを後から設置する場合は、増築とみなされ、建築確認が必要となる場合があります。
確認申請が必要なリフォームをする場合は、建物と敷地に現行の建築基準法が適用されることになるため、減築（床面積を減らす工事）しなければいけません。

参照：国土交通省｜「4号特例が変わります」

大規模リフォームとは、壁、柱、床、はり、屋根または階段のうち、一種類以上その半分以上を修繕する工事のことです。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

妹が売却に反対しているため、T様は、なんとか自分の持ち分だけでも売って現金化できないか悩んでいます。

T様は自分の持ち分だけでも売却したいと考えていますが、「そもそも自分の持ち分だけ売却できるのか」「可能な場合は、どのような手続きが必要か」などを不動産会社に相談したいと考えています。

インターネットで松山市の会社を検索していると

• お客様のあらゆるケースに対応してきた実績がある
• 相続や税金など専門的な相談にも乗ってもらえる

ことが決め手となった不動産会社へ相談に行きました。

T様が相続される土地は、道路に面している間口が広かったため、両社の希望を叶えるために、「分筆」することを提案しました。

1．土地を分ける「分筆」

分筆とは、登記簿上の1つの土地を、法的に複数の土地に分割することです。
分筆する際の手続きは、以下のような流れになります。

1. 土地家屋調査士に依頼をする
2. 法務局及び役所での調査と資料の収集を行う
3. 現地調査を実施する
4. 分筆案を作成する
5. 隣地の所有者と現地で立ち会いして確認する
6. 境界測量を実施する
7. 境界標を設置する
8. 分筆登記申請を行う

土地を分筆する際に重要なポイントとして、隣地との境界を確定させることが挙げられます。
すでに境界標がある場合は問題ありませんが、存在しない場合は確定測量後に、隣地所有者と現地にて立会い後、新たに境界標を設置する必要があります。

隣地所有者が居住している場合は、問題なく確定させられることがほとんどですが、別の場所に住んでいる場合や、はっきりしない場合には時間がかかるため注意が必要です。

上記のような場合で境界が確定できない場合は、「筆界特定制度」を活用することをおすすめします。

筆界特定制度とは、筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、土地の筆界の位置を特定する制度です。

参照：国土交通省｜「筆界特定制度とは」

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

G様は広島市にお住まいで、松山市の実家に戻る予定はありません。
そのため、実家を売却するご意向ですが、不動産については購入も売却もしたことがないため、売却の手続きや税金などもわからず不安です。

不動産についての知識がなくても安心して依頼できて、サポートしてくれる不動産会社を探しています。

G様は売却するなら、地元に詳しい松山市の不動産会社に依頼したいと考え、インターネットで探しました。

ホームページを見ていると

• 宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスターの資格を保有している業歴20年以上の代表が直接対応してくれる
• 税理士などの専門家と連帯して手続きをサポートしてくれる

会社を見つけ、依頼することにしました。

G様にとって不動産売却は、はじめてということで、まず媒介契約について詳しく説明しました。

1．媒介契約の種類

媒介契約とは、マンションなどの不動産を売却するときに、不動産会社に買主を探してもらうために締結する契約のことです。

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類あり、どの媒介契約を結ぶかを選択することが可能です。

【一般媒介】
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼することができることが大きな特徴といえます。
同時に何社とも媒介契約を締結することが可能で、自分で買主を探すことも認められています。
しかし、積極的な販売活動が行われない可能性があり、不動産会社からの販売報告の義務がないため状況が把握しづらいことがデメリットです。

【専任媒介】
専任媒介契約は、１社としか媒介契約を締結できませんが、自分で買主を探すことができる直接取引は認められています。

不動産会社とのやり取りは1社のみのため、売却活動の状況が把握しやすく、また、信頼する会社1社とだけ媒介契約を締結するため、積極的な販売活動が期待できます。

【専属専任媒介】
専属専任媒介は、専任媒介と同じく、不動産会社１社とのみ媒介契約を締結しますが、自分で買主を探す直接取引は認められていません。

3つの媒介契約の中で一番制約が多い専属専任媒介契約ですが、1週間に１回以上は販売活動の状況を報告することが義務づけられているため、不動産会社の手厚いサポートが受けることができます。