「契約不適合責任とはどのようなものだろう」
「注意点はあるのかな」
このようにお考えの方も多いと思います。
そこで今回は、契約不適合責任について、不動産売却で押さえておきたい注意点と併せて解説します。
ぜひ最後までご覧ください。
□契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
「契約不適合責任」とは、売主が買主に引き渡しを行う際に、目的物が契約内容に適合していないと判断された場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
2020年の民法改正までは、契約不適合責任ではなく「瑕疵担保責任」が使われていました。
「瑕疵」とは、目的物の欠陥のことを指します。
ここでは、民法改正によってどのような点が変わったのか、両者の違いを一緒に見ていきましょう。
1つ目の違いは、契約書への記載がより重要になった点です。
瑕疵担保責任の場合は、取引時には見えなかった「隠れた瑕疵」の定義があいまいで、買主と売主の間で言った、言っていないという争いが起きてしまっていました。
契約不適合責任に変わったことで、発言したかどうかではなく、契約内容に適合しているかどうかが問われるようになりました。
買主にとってはトラブルが避けられるようになりましたが、売主にとっては、あらゆる内容を契約書に記載しなければならなくなったので、負担が大きくなりました。
2つ目の違いは、追完請求が可能になった点です。
両者には、物件に欠陥が見つかった場合に、買主が売主に対して行使できる権利に違いがあります。
瑕疵担保責任には、隠れた瑕疵が発見された場合に、損害賠償請求や契約取り消しを求めることが可能でした。
しかし、修理費用や代替物の請求や、減額請求は行えないという特徴がありました。
一方で、契約不適合責任では、隠れた瑕疵が見つかった場合に、売主の契約違反となり、買主が行使できる権利が増えました。
このように、買主の権限が大きくなった点が両者の大きな違いです。
□契約不適合責任を請求されないための注意点
1つ目は、契約書の内容を詳細に記載することです。
契約書にかかれている内容と実際の販売物に差異がないように、よく確認しておきましょう。
2つ目は、買主の請求期間の制限を検討することです。
契約不適合責任を請求できる期間は、買主が契約不適合を知ってから原則1年以内です。
買主が不適合に気付くのが遅れた場合、契約からかなり時間が経ってから請求されてしまう可能性があります。
そのため、契約不適合責任の通知期間を制限するとよいでしょう。
3つ目は、免責を検討することです。
売主が宅建業者ではなく、買主が事業者の場合では、契約不適合責任を免除する余地があります。
4つ目は、不動産に詳しい弁護士に相談することです。
民法改正によって、契約書をしっかり作りこむことが大切になりました。
しかし、素人だけでは、しっかりとした契約書を作成できない場合があります。
免責が可能かどうかを検討してもらうことも含めて、不動産に詳しい弁護士に相談してみましょう。
□まとめ
今回は、契約不適合責任について、不動産売却で押さえておきたい注意点と併せて解説しました。
不動産売却においては、契約不適合責任は、契約書に記載されている内容と実際の不動産の状態に乖離がないことが大切です。
不動産の状態をしっかり確認して契約書に記載したり、不動産に詳しい弁護士に相談したりして、契約不適合責任を請求されないようにしましょう。
松山市周辺で不動産売却を検討している方は、お気軽に当社にお問い合わせください。
